StBin Silke Schneider
von StBin Silke Schneider, Schneider + Kind Nistertal, www.schneider-kind.de
Noch nie waren die Darlehenszinsen so niedrig wie heute. Ein günstiger Zeitpunkt, um sich sein eigenes Reich zu schaffen. Bevor Sie mit der Planung beginnen, gilt es, die Finanzierung auf die Beine zu stellen. Dies gestaltet sich für Selbständige und Freiberufler schwierig. Noch sind vor allem Einzelkämpfer, aber auch Inhaber kleinerer Unternehmen, alles andere als gern gesehene Gäste. Zu unsicher erscheint vielen Banken die wirtschaftliche Situation der Selbständigen. Wie Sie dennoch Ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen können, zeigen wir Ihnen hier.
Grundvoraussetzung:
Die Finanzierung des Eigenheims ist langfristig ausgelegt. Daher prüfen die Banken, ob der Kapitaldienst über einen langen Zeitraum gesichert ist. Sind Sie Existenzgründer oder erst seit kurzer Zeit auf dem Markt, ist sich die Bank Ihrer Leistungsfähigkeit nicht sicher. Daher gilt:
Sie sollten mindestens drei Jahre selbständig sein und über ein ausreichendes Einkommen verfügen. Die Banken setzen in aller Regel voraus, dass vom Gewinn nach Abzug der Steuern, der Vorsorge (wie Altersvorsorge, Krankenversicherung etc.) und der Lebenshaltungskosten noch genügend Geld übrig ist, um die fälligen Raten problemlos zahlen zu können. Bereits ein schlecht gelaufenes Jahr kann die Immobilienfinanzierung platzen lassen.
Auch die Branche hat Einfluss auf die Kreditwürdigkeit. Viele Freiberufler wie Juristen, Ärzte, Apotheker oder Architekten gelten prinzipiell als solvent. Betreiben Sie aber eine Gaststätte oder sind Sie Bauunternehmer, stehen Ihre Chancen von vornherein schlechter. Diese Branchen gelten als unsicher in den Erfolgsaussichten. Grundsätzlich gilt: Je weniger Renommee Ihre Branche genießt, umso überzeugender müssen Sie das ausreichende Einkommen belegen, damit Sie das gewünschte Immobiliendarlehen bekommen.
Risikozuschlag
Für Beamte oder Angestellte ist das jährliche Einkommen und damit die Bonität absehbar und somit relativ sicher. Anders sieht es bei Ihnen als Selbständiger aus. Die Erträge können schwanken. Entsprechend wird Ihre Bonität schlechter eingeschätzt. Nicht nur, dass Ihre Hausbank Ihnen um ein paar Zehntel schlechtere Prozentpunkte anbieten wird. Viele günstige Direktbanken fallen weg, da sie nur Nichtselbständigen Finanzierungen anbieten. Ein weiteres Problem: Es werden niedrigere Beleihungsgrenzen angesetzt – die Folge: Sie erhalten deutlich weniger Kredit als zum Beispiel ein Angestellter.
Vorbereitung ist alles!
Bereits vor Ihrem ersten Termin mit der Bank sollten Sie folgende Unterlagen zusammenstellen:
– Unterlagen zum geplanten Bauvorhaben bzw. zur avisierten Immobilie
– Jahresabschlüsse bzw. Gewinnermittlungen der letzten drei Jahre
– Aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertung
– Unterlagen über Vorsorgeaufwendungen und Lebenshaltungskosten
Schon im Vorfeld sollten Sie prüfen, ob Ihr Einkommen zur Finanzierung ausreichend ist.
Unser Tipp:
Vereinbaren Sie im Vorfeld einen Termin mit Ihrem Steuerberater. Er berechnet Ihnen, ob Ihre Kapitaldienstfähigkeit gegeben ist.
Mit kritischen Fragen müssen Sie rechnen, wenn Ihre Erträge in den letzten Jahren unregelmäßig waren. Auch in dem Fall hilft Ihnen Ihr Steuerberater, immer die passende Antwort parat zu haben.
Die Bank wird daran interessiert sein, den Lebenspartner in die Finanzierung mit einzubinden. Er wird mit allen Rechten und Pflichten in das Kreditverhältnis eintreten. Befindet sich dieser in einem Angestelltenverhältnis, so verbessert dies die Bonität. Hier sollten Sie das Für und Wider genau abwägen. Durch die Einbindung kann die Kreditvergabe forciert werden und die Konditionen sich verbessern. Allerdings haftet der Lebenspartner dann für Ihre Verbindlichkeiten. Gibt es Schwierigkeiten, wird die Situation dadurch zusätzlich belastet.
Nicht zu empfehlen sind:
Kreditversicherungen
Steht Ihre Finanzierung auf wackeligen Füßen, kann diese durch den Abschluss einer Kreditversicherung gerettet werden. Aber dies hat seinen Preis. Die Gesamtkosten des Darlehens steigen derart, dass eine Finanzierung meist unattraktiv wird. Außerdem werden die Kosten für die Kreditversicherung nicht mit in den Effektivzins eingerechnet. Verschiedene Finanzierungsangebote können somit nicht mehr miteinander verglichen werden.
Ungewöhnliche Finanzierungsmodelle
Im Bereich der Immobilienfinanzierung sollten Sie konservativ denken. Mit einem klassischen Annuitätendarlehen sind Sie immer noch am Besten bedient. Bei dieser Form der Finanzierung sind die Zahlungsverpflichtungen für die Zeit der Zinsfestschreibung klar definiert – und heute lassen sich die Zinsen so lange festschreiben, dass die Immobilie dann bereits abbezahlt ist. Die beliebten Bauspar-Direktdarlehen sind uninteressant, da die Differenz zwischen Guthabenzinsen auf den Bausparvertrag und den Darlehenszinsen zu hoch ist. Zusätzlich muss auch noch die Abschlussgebühr des Bausparvertrages mit eingerechnet werden.
