Teil 2: welches Objekt passt zu mir?
Sie erinnern sich? Die Kaufmanns hatten sich im letzten Beitrag zu diesem Thema gegen einen Immobilienfonds und für eine Immobilie „in Eigenregie“ entschieden.
Der Steuerberater weiß, welche Fragen er seinen Mandaten stellen muss, damit sie herausfinden, welches Objekt grundsätzlich genau das Richtige für die Kaufmanns ist.
Da geht es zunächst einmal um die Art der Immobilie: Eigentumswohnung, Einfamilien- oder Mehrfamilien-Haus? Eine Immobilie muss schließlich zum Investor passen – und das hat nicht nur mit steuerlichen Überlegungen zu tun.
Bei der Eigentumswohnung hat der Inhaber den Vorteil, dass ihm Arbeit „abgenommen“ wird. Eine Hausverwaltung kann sich um die Instandhaltung Verwaltung der Immobilie kümmern. Diese Möglichkeit wird oft von Investoren gewählt, die beruflich wenig Freizeit haben und diese nicht gern mit Rasen mähen oder der Koordination von Handwerkern verbringen wollen. Natürlich bringt diese „Delegation“ auch wieder „Machtverlust“ mit sich. Viele Entscheidungen (insbesondere die Veräußerung der Wohnung) können nur mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft gefällt werden. Da ist viel Toleranz und Kompromissbereitschaft gefragt.
Der finanzielle Vorteil der „ETW“ liegt darin, dass sie durch die Aufteilung der Anschaffungskosten des Grundstücks auf mehrere Käufer meist im Verhältnis zum Haus günstiger zu haben ist.
Frau Kaufmann hat da eine klare Meinung: „Das wäre nichts für uns, wir brauchen unseren Garten!“ Auch Herr Kaufman stimmt zu: „Verhandeln muss ich in meinem Job täglich, das brauche ich zu Hause nicht auch noch.“
Der Steuerberater: „Das verstehe ich gut, aber Sie sollten diese Art der Immobilie nicht ganz aus den Augen verlieren. Ihr Sohn hat sich ja für ein Studium entschieden, dass er nur auswärts machen kann. Da können wir ja dann noch mal über die Anschaffung einer „Studentenbude“ nachdenken.“
Also ein Haus. Aber welches Haus ist das richtige?
Das (möglichst noch freistehende) Einfamilienhaus ist natürlich der Traum vieler Deutschen.
Hier erreichen Sie auch den höchsten „Freiheitsgrad“. Lediglich die Bebauungsordnung der Gemeinde und die „natürliche“ Rücksicht auf die Nachbarn setzen Grenzen.
Steuerlich ist das komplett selbst genutzte Einfamilienhaus allerdings „tot“. Weder die Anschaffungs- noch die Finanzierungskosten sind nicht absetzbar. Auch die „laufenden“ Reparaturen schlagen lediglich im Rahmen der sog. „Handwerkerleistungen“ mit einer Höchstgrenze (20 % von max. 6.000/ Jahr = max. 1.200 €, nur Arbeitskosten, keine Materialkosten!) zu Buche.
Beim Zwei- oder Mehrfamilienhaus können die Aufwendungen für Anschaffung und Finanzierung sowie die laufenden Instandhaltungen zumindest anteilig für den vermieteten Teil des Hauses bei der Steuererklärung in Ansatz gebracht werden. Zudem „helfen“ die Mieteinahmen bei der Abzahlung der Kredite.
Die Arbeit liegt aber ganz bei Ihnen. Von der Nebenkostenabrechnung bis hin zur Vermietung und Instandhaltung. Das Vermieterrisiko trägt natürlich auch der Eigentümer.
Frau Kaufmann ist von der Vorstellung, dass Mieter „Aussicht“ auf ihre Terrasse haben, nicht besonders begeistert…
Der Steuerberater hat aber noch ein „Ass“ im Ärmel: „Wie wäre es denn mit einer Einliegerwohung für Ihre Tochter, die ja dieses Jahr eine Ausbildung anfängt? Dann haben Sie zunächst mal keinen Fremden im Haus und steuerlich ist die Vermietung an Angehörige ein interessantes Modell.“
Dieses Thema wird in einem der nächsten Beiträge behandelt.